Der Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft basiert auf einer Reihe von technischen, rechtlichen und steuerlichen Schlössern, die durch das bloße Lesen von Artikel 28 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 nicht vorhergesehen werden können. Hier erläutern wir die tatsächlichen Reibungspunkte, die die Fristen verlängern und vermeidbare Mehrkosten verursachen.
Latente Gewinne und Besteuerung des Austritts aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft
Der Austritt durch den Rückkauf von Miteigentumsanteilen wird oft bevorzugt, da er schneller ist als eine vollständige Auflösung. Er löst jedoch häufig ein steuerliches Ereignis aus, das oft als so Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft mit Immopedia.us-estimiert.
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Der ausscheidende Eigentümer, der die Anteile der anderen Einheiten zurückkauft, um ein Gebäude im Alleineigentum wiederherzustellen, führt im Sinne der Steuerbehörde eine entgeltliche Übertragung durch. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Wert der erworbenen Miteigentumsanteile angewendet, nicht auf den Gesamtwert des Objekts.
Die Berechnung der steuerlichen Bemessungsgrundlage kann jedoch vom Grundbuchamt angefochten werden, wenn die gewählte Bewertung erheblich von den Preisen des lokalen Marktes abweicht.
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Die häufigste Falle betrifft den latenten Gewinn auf den zurückgekauften Gemeinschaftsflächen. Der Verkäufer der Miteigentumsanteile ist verpflichtet, den Immobiliengewinn zu versteuern, der auf dem ursprünglichen Kaufpreis seiner Einheit basiert, abzüglich des Abzugs für die Haltedauer.
In einer alten vertikalen Eigentümergemeinschaft ist der historische Kaufpreis manchmal nicht auffindbar oder lächerlich niedrig, was den steuerlichen Gewinn mechanisch erhöht.
Laut dem monatlichen Bulletin der FNAIM vom April 2026 ist der individuelle Austritt durch den Rückkauf von Miteigentumsanteilen etwa doppelt so schnell wie eine vollständige Auflösung, birgt jedoch steuerliche Mehrkosten, wenn die Teilungserklärung keine Rücktrittsklausel enthält, die die Bewertung der Einheiten regelt.
Für diejenigen, die aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft mit Immopedia austreten möchten, besteht der erste Schritt darin, die Existenz dieser Klausel vor jeglichen Verhandlungen über die Miteigentumsanteile zu überprüfen.
Neubewertung der verbleibenden Miteigentumsanteile: der technische Blockadepunkt
Sobald die Entscheidung zur Trennung getroffen ist, stellt die Neuzuteilung der Miteigentumsanteile unter den verbleibenden Eigentümern den ersten Verzögerungsfaktor dar. Die Studie der ANIL vom 28. Februar 2026 dokumentiert Blockaden von sechs bis zwölf Monaten, die mit umstrittenen geometrischen Gutachten durch Nachbarn verbunden sind.
Das Problem liegt in der Berechnungsmethode. Die Miteigentumsanteile spiegeln nicht die Fläche wider, sondern den relativen Nutzen jeder Einheit, basierend auf den Kriterien, die in der ursprünglichen Teilungserklärung festgelegt sind. Das Entfernen einer Einheit aus dem Umfang erfordert eine Neuberechnung dieses Nutzens für alle verbleibenden Einheiten, was die Verteilung der allgemeinen und speziellen Kosten verändert.
Der beauftragte Vermessungsingenieur erstellt einen geänderten Teilungsbeschluss. Wir empfehlen, diesen Fachmann vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung hinzuzuziehen und nicht danach, damit die Eigentümer fundiert über die neue Verteilung abstimmen können.
- Überprüfen, ob der aktuelle Teilungsbeschluss mit der tatsächlichen Konfiguration des Gebäudes übereinstimmt (Erweiterungen, nicht gemeldete Arbeiten).
- Ein strukturelles Gutachten einholen, das die physische Unabhängigkeit der ausscheidenden Einheit bestätigt (Wasserleitungen, Abflüsse, privater Zugang).
- Die Kosten für die Trennung der Gemeinschaftsflächen (Dach, Fassade, gemeinsame Rohrleitungen) vor der Abstimmung schätzen.
- Die Änderung der Teilungserklärung durch notarielle Urkunde vorsehen, mit Veröffentlichung beim Grundbuchamt.
Obligatorische Mediation und Abstimmung in der Eigentümerversammlung
Seit 2025 ist eine vorherige Mediation, die von den Abteilungskammern der Notare verwaltet wird, obligatorisch vor jeder Ausstiegsprozedur aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft. Dieser Schritt zielt darauf ab, eine einvernehmliche Vereinbarung zu formalisieren und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, die insbesondere in kleinen Eigentümergemeinschaften, in denen die Beziehungen zwischen Nachbarn angespannt sind, häufig vorkommen.
Die Mediation bezieht sich auf drei Punkte: die Bewertung der Miteigentumsanteile, die Aufteilung möglicher Schulden des Eigentümerverbands und die Übernahme der Kosten für die Instandsetzung des verbleibenden Gebäudes. Der notarielle Mediator erstellt ein Protokoll, das im Falle einer Einigung als Grundlage für den Beschlussentwurf dient, der der Eigentümerversammlung vorgelegt wird.
Erforderliche Mehrheit und Abstimmungsstrategie
Die Trennung der Eigentümergemeinschaft erfordert eine Abstimmung mit der Mehrheit gemäß Artikel 25 (absolute Mehrheit aller Eigentümer). Im Falle eines Scheiterns ist eine zweite Abstimmung mit einfacher Mehrheit gemäß Artikel 24 möglich, wenn der Entwurf im ersten Durchgang mindestens ein Drittel der Stimmen erhalten hat.
In vertikalen Eigentümergemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten zeigt die seit 2024 beobachtete Tendenz einen Anstieg der Anträge auf vollständige Auflösung. Die Eigentümer ziehen es oft vor, den Verband aufzulösen, anstatt die Verteilung der Kosten auf eine reduzierte Anzahl von Einheiten zu tragen.
Die vollständige Auflösung erfordert Einstimmigkeit, was sie theoretisch schwieriger macht. In der Praxis gelingt es kleinen Eigentümergemeinschaften jedoch leichter als großen.
Abrechnung der Kosten und Schließung des Eigentümerverbands
Der Verwalter muss zum Zeitpunkt des tatsächlichen Austritts der Einheit einen Abschlussbericht erstellen. Die angesetzten, aber noch nicht fälligen Kosten bleiben anteilig für den Zeitraum der Nutzung der Gemeinschaftsflächen geschuldet. Der Instandhaltungsfonds (ehemals Alur-Fonds) ist an den ausscheidenden Eigentümer nicht rückzahlbar, es sei denn, die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor.
Die Veröffentlichung des Änderungsdokuments beim Grundbuchamt schließt das Verfahren formell ab. Wir beobachten, dass dieser Veröffentlichungszeitraum, der in den Prognosekalendern oft vernachlässigt wird, mehrere Wochen zum gesamten Prozess hinzufügt.
- Den Verwalter um einen aktuellen vollständigen Bericht vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde für den Austritt bitten.
- Überprüfen, ob ein laufendes gerichtliches Verfahren gegen den Verband besteht, das die Haftung der ausscheidenden Einheit betreffen könnte.
- Eine Kopie der geänderten Teilungserklärung für einen späteren Verkauf des nun unabhängigen Objekts aufbewahren.
Der Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft bleibt ein Prozess, der mehrere Monate in Anspruch nimmt, selten weniger als sechs. Der entscheidende Faktor ist nicht die Abstimmung, sondern die Qualität der im Vorfeld präsentierten technischen Unterlagen. Ein anfechtbarer Teilungsbeschluss oder eine ungenaue steuerliche Bewertung genügen, um ein einvernehmliches Projekt in einen langen und kostspieligen Rechtsstreit zu verwandeln.