De uittreding uit een verticale copropriété berust op een reeks technische, juridische en fiscale vergrendelingen die niet eenvoudigweg kunnen worden voorzien door het lezen van artikel 28 van de wet van 10 juli 1965. We lichten hier de echte knelpunten toe, die de termijnen verlengen en onnodige kosten met zich meebrengen.
Latente meerwaarden en belasting bij de uittreding uit een verticale copropriété
De uittreding door het terugkopen van tantièmes wordt vaak geprefereerd omdat deze sneller is dan een totale ontbinding. Het roept echter een fiscaal evenement op dat vaak als zo uit een verticale copropriété stappen met Immopedia wordt beschouwd.
Lees ook : Hoe een niet-opgehaalde Western Union-overdracht te annuleren: stappen en impact om te weten
De uittredende mede-eigenaar die de aandelen van de andere percelen terugkoopt om een gebouw in volle eigendom te herbouwen, verricht volgens de belastingdienst een transactie tegen vergoeding. De overdrachtsbelasting is van toepassing op de waarde van de verworven tantièmes, niet op de totale waarde van het goed.
De berekening van de belastbare basis kan echter worden betwist door de dienst voor onroerend goed publiciteit als de vastgestelde waardering significant afwijkt van de lokale marktprijzen.
Lees ook : Tips om je natuurlijke schoonheid te bevestigen op 13-jarige leeftijd
De meest voorkomende valstrik betreft de latente meerwaarde op de teruggekochte gemeenschappelijke delen. De verkoper van tantièmes is belastingplichtig voor de onroerend goed meerwaarde berekend op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs van zijn perceel, met inbegrip van de vermindering voor de duur van het bezit.
In een oude verticale copropriété is de historische aankoopprijs soms onvindbaar of verwaarloosbaar, wat de belastbare meerwaarde mechanisch opdrijft.
Volgens het maandblad van de FNAIM van april 2026 is de individuele uittreding door het terugkopen van tantièmes ongeveer twee keer zo snel als een totale ontbinding, maar brengt het fiscale meerkosten met zich mee als het reglement van de copropriété geen ontbindende clausule bevat die de waardering van de percelen kadert.
Voor degenen die willen uit een verticale copropriété stappen met Immopedia, is de eerste stap precies het controleren van het bestaan van deze clausule voordat er enige onderhandeling over de tantièmes plaatsvindt.
Herwaardering van de resterende tantièmes: het technische knelpunt
Eenmaal de beslissing tot splitsing genomen, vormt de herverdeling van de tantièmes tussen de resterende mede-eigenaren de eerste factor van vertraging. De studie van de ANIL van 28 februari 2026 documenteert blokkades van zes tot twaalf maanden als gevolg van geometrische expertise die door buren wordt betwist.
Het probleem ligt in de berekeningsmethode. De tantièmes weerspiegelen niet de oppervlakte, maar de relatieve nuttigheid van elk perceel, volgens de criteria die zijn vastgesteld door het oorspronkelijke reglement van de copropriété. Het verwijderen van een perceel uit het perimeter verplicht tot het herberekenen van deze nuttigheid voor alle resterende percelen, wat de verdeling van de algemene lasten en de speciale lasten wijzigt.
De aangestelde landmeter produceert een modificatieve beschrijvende staat van de verdeling. We raden aan deze professional in te schakelen vóór de stemming in de algemene vergadering, en niet erna, zodat de mede-eigenaren geïnformeerd kunnen stemmen over de nieuwe verdeling.
- Controleren of de huidige beschrijvende staat van de verdeling overeenkomt met de werkelijke configuratie van het gebouw (uitbreidingen, niet-gemelde werkzaamheden).
- Een structurele diagnose verkrijgen die de fysieke onafhankelijkheid van het uittredende perceel bevestigt (waterleidingen, afvoeren, privé-toegang).
- De kosten van scheidingswerkzaamheden van de gemeenschappelijke delen (dak, gevel, gedeelde leidingen) schatten voordat er tot stemming wordt overgegaan.
- De wijziging van het reglement van de copropriété anticiperen door middel van een notariële akte, met publicatie bij de dienst voor onroerend goed publiciteit.
Verplichte bemiddeling en stemming in de algemene vergadering
Sinds 2025 is een voorafgaande bemiddeling beheerd door de departementale kamers van notarissen verplicht voordat enige procedure voor de uittreding uit een verticale copropriété kan plaatsvinden. Deze stap is bedoeld om een minnelijke overeenkomst te formaliseren en juridische geschillen te vermijden, die vooral vaak voorkomen in kleine copropriétés waar de relaties tussen buren verslechterd zijn.
De bemiddeling betreft drie punten: de waardering van de tantièmes, de verdeling van eventuele schulden van de vereniging van mede-eigenaren, en de dekking van de werkzaamheden voor de conformiteit van het resterende gebouw. De notariële bemiddelaar stelt een proces-verbaal op dat, in geval van overeenstemming, als basis dient voor het resolutievoorstel dat aan de algemene vergadering wordt voorgelegd.
Vereiste meerderheid en stemstrategie
De splitsing van de copropriété vereist een stemming met de meerderheid van artikel 25 (absolute meerderheid van alle mede-eigenaren). In geval van mislukking is een tweede stemming met de eenvoudige meerderheid van artikel 24 mogelijk als het voorstel in de eerste ronde ten minste een derde van de stemmen heeft gekregen.
In verticale copropriétés met minder dan tien percelen toont de trend sinds 2024 een stijging van de aanvragen voor volledige ontbinding. Mede-eigenaren geven vaak de voorkeur aan het beëindigen van de vereniging in plaats van de herverdeling van de lasten over een beperkt aantal percelen te moeten dragen.
De totale ontbinding vereist unanieme instemming, wat het theoretisch moeilijker maakt. In de praktijk slagen kleine copropriétés er gemakkelijker in dan grote.
Saldi van lasten en sluiting van de vereniging van mede-eigenaren
De syndicus moet een rekeningoverzicht opstellen op de effectieve datum van de uittreding van het perceel. De opgevraagde maar nog niet vervallen lasten blijven verschuldigd naar rato van de periode van genot van de gemeenschappelijke delen. Het fonds voor werkzaamheden (voorheen fonds Alur) is niet terugbetaalbaar aan de uittredende mede-eigenaar, tenzij anders bepaald in het reglement van de copropriété.
De publicatie van de wijzigingsakte bij de dienst voor onroerend goed publiciteit sluit formeel de procedure af. We merken op dat deze publicatietermijn, vaak verwaarloosd in de prognosekalenders, meerdere weken aan het totale proces toevoegt.
- Vraag de syndicus om een volledige actuele staat voordat de notariële akte van uittreding wordt ondertekend.
- Controleer of er geen lopende juridische procedures zijn die de vereniging betreffen, die de aansprakelijkheid van het uittredende perceel kunnen inroepen.
- Bewaar een kopie van het gewijzigde reglement van de copropriété voor eventuele latere verkoop van het inmiddels onafhankelijke goed.
De uittreding uit een verticale copropriété blijft een operatie die enkele maanden in beslag neemt, zelden minder dan zes. De bepalende factor is niet de stemming, maar de kwaliteit van het technische dossier dat vooraf wordt gepresenteerd. Een betwistbare beschrijvende staat van de verdeling of een onnauwkeurige fiscale waardering is voldoende om een minnelijk project om te zetten in een langdurig en kostbaar geschil.